Φωτογραφία: Pexels · ενδεικτική εικόνα.

Αν οι μισθοί δεν φτάνουν, ποιος νοικιάζει τα ακριβά σπίτια; Και γιατί δεν αναγκάζονται οι ιδιοκτήτες να μειώσουν τις τιμές; Το κρίσιμο ερώτημα είναι πόσα κατάλληλα σπίτια διατίθενται σε μια συγκεκριμένη περιοχή και πόσοι άνθρωποι μπορούν και θέλουν να τα νοικιάσουν στην εκάστοτε τιμή.

Η ανάγκη για στέγη είναι πολύ ευρύτερη από την οικονομική δυνατότητα πληρωμής. Μια αγορά μπορεί να βρίσκει ενοικιαστές για τα διαθέσιμα ακίνητα και ταυτόχρονα να αποκλείει πολλούς άλλους. Αυτό δεν σημαίνει ότι η στέγαση είναι προσιτή ή ότι κάθε ζητούμενο ενοίκιο τελικά επιτυγχάνεται.

Η ίδια γειτονιά σε τέσσερα σενάρια

Υποθέτουμε ότι σε μια γειτονιά προσφέρονται αυτόν τον μήνα 100 παρόμοια διαμερίσματα, με αντίστοιχη ποιότητα, μέγεθος και πρόσβαση στις μετακινήσεις. Μιλάμε για διαθέσιμες νέες μισθώσεις, όχι για όλα τα σπίτια της περιοχής. Όλοι οι αριθμοί είναι εκπαιδευτικές υποθέσεις, όχι πραγματικά δεδομένα ενοικίων.

Στα 600 ευρώ τον μήνα, 120 νοικοκυριά μπορούν και θέλουν να νοικιάσουν αυτά τα σπίτια. Υπάρχουν επίσης άλλα 80 που τα χρειάζονται, αλλά το ανώτατο διαθέσιμο ποσό τους είναι 450 ευρώ. Τα τελευταία δεν εξαφανίζονται κοινωνικά. Ωστόσο, δεν μπορούν να διεκδικήσουν οικονομικά μια μίσθωση στα 600 ευρώ.

Σενάριο 1: πολλοί αποκλείονται, αλλά τα σπίτια παραμένουν περιζήτητα

Αν 120 υποψήφιοι ανταγωνίζονται για 100 σπίτια, η αδυναμία των υπόλοιπων 80 να πληρώσουν δεν δημιουργεί από μόνη της πίεση μείωσης. Υποθέτουμε ότι στα 650 ευρώ παραμένουν 100 υποψήφιοι. Σε αυτό το απλοποιημένο σενάριο, οι διαθέσιμες κατοικίες μπορούν να βρουν ενοικιαστή σε αυτή την τιμή.

Ούτε κάθε ιδιοκτήτης θα ζητήσει ακριβώς 650 ευρώ ούτε κάθε υποψήφιος έχει ίδιες προτιμήσεις. Η υπόθεση απομονώνει τον μηχανισμό: η τιμή μπορεί να στηρίζεται σε όσους παραμένουν στην αγορά, παρότι πολλοί άλλοι έχουν αποκλειστεί.

Οι αποκλεισμένοι μπορεί να συγκατοικήσουν, να μείνουν περισσότερο με συγγενείς, να αναζητήσουν μικρότερο σπίτι ή να μετακινηθούν μακρύτερα. Αυτές οι προσαρμογές έχουν κόστος και δεν αποτελούν ένδειξη ότι το στεγαστικό πρόβλημα λύθηκε.

Σενάριο 2: προστίθενται πραγματικά διαθέσιμα σπίτια

Στην ίδια γειτονιά, η προσφορά αυξάνεται σε 140 παρόμοια διαμερίσματα. Η ζήτηση παραμένει όπως πριν: 120 νοικοκυριά στα 600 ευρώ και 100 στα 650 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες τώρα δεν μπορούν όλοι να βρουν ενοικιαστή στις προηγούμενες τιμές.

Ας υποθέσουμε ότι στα 550 ευρώ εμφανίζονται 140 υποψήφιοι. Η νέα προσφορά δημιουργεί περιθώριο χαμηλότερης τιμής. Δεν υπολογίζουμε κάποια γενική αναλογία «40% περισσότερα σπίτια ίσον συγκεκριμένη πτώση». Έχουμε ορίσει υποθετικές αντιδράσεις της ζήτησης για να δείξουμε πώς αλλάζει η διαπραγματευτική θέση.

Το αποτέλεσμα εξαρτάται από το αν τα επιπλέον σπίτια είναι πράγματι υποκατάστατα: ένα ακίνητο σε άλλη πόλη ή χωρίς βασικές υποδομές δεν καλύπτει αυτομάτως την ίδια ανάγκη.

Σενάριο 3: μειώνεται η ζήτηση στη συγκεκριμένη περιοχή

Επιστρέφουμε στα 100 σπίτια. Αν μια μεγάλη πηγή τοπικής απασχόλησης μετακινηθεί ή περισσότεροι υποψήφιοι επιλέξουν άλλη γειτονιά, υποθέτουμε ότι στα 600 ευρώ ενδιαφέρονται πλέον μόνο 80 νοικοκυριά.

Τώρα υπάρχουν 20 κατοικίες χωρίς αντίστοιχο υποψήφιο σε αυτή την τιμή. Αν στα 550 ευρώ οι υποψήφιοι γίνονται 100, η μείωση βοηθά να καλυφθεί το κενό. Γι’ αυτό τα ενοίκια μπορούν να πέσουν: η ζήτηση και η προσφορά δεν κινούνται πάντα προς την ίδια κατεύθυνση.

Σενάριο Σπίτια Υποθετική εικόνα
Περιορισμένη προσφορά 100 120 υποψήφιοι στα 600 €
Νέα διαθέσιμα σπίτια 140 140 υποψήφιοι στα 550 €
Υποχώρηση ζήτησης 100 80 υποψήφιοι στα 600 €

Σενάριο 4: η αγγελία γράφει 700 ευρώ, αλλά το σπίτι μένει άδειο

Η ζητούμενη τιμή δεν είναι ίδια με την τελική τιμή συμφωνίας. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να δοκιμάζει τα 700 ευρώ και να μη βρίσκει ενοικιαστή. Αν περιμένει δύο μήνες και μετά εισπράξει δέκα ενοίκια των 700 ευρώ, τα έσοδα του πρώτου δωδεκαμήνου είναι 7.000 ευρώ.

Αν είχε νοικιάσει αμέσως στα 600 ευρώ για δώδεκα μήνες, θα εισέπραττε 7.200 ευρώ. Αφήνουμε έξω φόρους, έξοδα και κινδύνους για να συγκρίνουμε μόνο την κενή περίοδο. Η αναμονή δεν συμφέρει πάντα, αλλά οι προσδοκίες για μεγαλύτερη διάρκεια μίσθωσης ή υψηλότερα μελλοντικά έσοδα μπορεί να επηρεάζουν την απόφαση.

Μια συλλογή ακριβών αγγελιών επομένως δεν μας λέει πόσες κατοικίες νοικιάστηκαν, σε ποια τελική τιμή και μετά από πόσο χρόνο.

Γιατί δεν αυξάνεται γρήγορα η προσφορά

Μια κατοικία χρειάζεται χρόνο για να κατασκευαστεί ή να ανακαινιστεί. Το κόστος, η χρηματοδότηση, οι διαθέσιμες εκτάσεις, οι άδειες και η θέση επηρεάζουν το πόσο γρήγορα μπορούν να εμφανιστούν κατάλληλα σπίτια. Ο ΟΟΣΑ περιγράφει τη σχέση στέγασης, διαθέσιμης προσφοράς και εισοδήματος.

Στην ανάλυσή του για την προσιτή κατοικία, επισημαίνει επίσης ότι η αξιοποίηση κενών ακινήτων εξαρτάται από τη θέση, την κατάστασή τους και τον λόγο που μένουν κενά. Ο αριθμός των κλειστών κατοικιών δεν ταυτίζεται με τον αριθμό εκείνων που μπορούν να διατεθούν άμεσα εκεί όπου υπάρχει ανάγκη.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για έναν ενοικιαστή

Σύγκρινε τελική μηνιαία επιβάρυνση: ενοίκιο, κοινόχρηστα, θέρμανση και μετακίνηση. Ένα σπίτι 50 ευρώ φθηνότερο μπορεί να απαιτεί 100 ευρώ περισσότερα για τη διαδρομή στη δουλειά. Εξέταζε συγκρίσιμα ακίνητα και πόσο καιρό μένουν διαθέσιμα, χωρίς να θεωρείς ότι κάθε αγγελία αποτυπώνει κλεισμένη συμφωνία.

Η αδυναμία πληρωμής πολλών νοικοκυριών είναι πραγματικό πρόβλημα ακόμη και όταν τα σπίτια βρίσκουν ενοικιαστές. Γι’ αυτό έχει σημασία να ξεχωρίζουμε τη λειτουργία της αγοράς από την κοινωνική πρόσβαση στη στέγη — όπως ξεχωρίζουμε και την ανάπτυξη της οικονομίας από την αγοραστική δύναμη μιας οικογένειας.