Η τιμή μιας αγγελίας δεν είναι όλο το ποσό που χρειάζεται ένας αγοραστής. Ακόμη κι αν έχει συμφωνηθεί το τίμημα και υπάρχει σχέδιο χρηματοδότησης, χρειάζεται χωριστός προϋπολογισμός για τη μεταβίβαση, τους ελέγχους και τις πρώτες ανάγκες του σπιτιού.
Το χρήσιμο ερώτημα δεν είναι «πόσο τοις εκατό παραπάνω να βάλω γενικά;», αλλά «ποια έξοδα προκύπτουν στη δική μου συναλλαγή, ποιος τα πληρώνει και πότε;». Έτσι αποφεύγεται η σύγχυση ανάμεσα στο συνολικό κόστος και στα μετρητά που πρέπει να είναι διαθέσιμα πριν ολοκληρωθεί η αγορά.
Ο φόρος μεταβίβασης δεν υπολογίζεται από την αγγελία
Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι, όταν εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου, ο συντελεστής είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας. Στον κύριο φόρο προστίθεται εισφορά υπέρ δήμων ίση με 3% του ίδιου του φόρου. Αυτό αντιστοιχεί συνολικά σε 3,09% της σχετικής φορολογητέας βάσης.
Υποθετικό παράδειγμα: για φορολογητέα αξία 180.000 ευρώ, χωρίς απαλλαγή, ο κύριος φόρος είναι 5.400 ευρώ. Η εισφορά είναι 162 ευρώ και το άθροισμα 5.562 ευρώ. Ο υπολογισμός δεν σημαίνει ότι κάθε σπίτι με ζητούμενη τιμή 180.000 ευρώ επιβαρύνεται με αυτό το ποσό.
Πριν χρησιμοποιήσεις τον αριθμό στον προϋπολογισμό, ο συμβολαιογράφος πρέπει να επιβεβαιώσει τη φορολογητέα βάση, το φορολογικό καθεστώς και τυχόν απαλλαγή. Η ΑΑΔΕ προβλέπει απαλλαγή πρώτης κατοικίας υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το ότι αγοράζεις για πρώτη φορά δεν αρκεί ως μόνο κριτήριο.
Φτιάξε πίνακα με συγκεκριμένα παραδοτέα
Για τις υπόλοιπες δαπάνες, ζήτησε γραπτές προσφορές αντί να χρησιμοποιήσεις ένα ανεπιβεβαίωτο ενιαίο ποσοστό. Ο ακόλουθος πίνακας είναι λίστα ερωτήσεων για τον προϋπολογισμό, όχι κατάλογος υποχρεωτικών ή ίδιων χρεώσεων για όλες τις αγορές.
| Πεδίο | Τι να αποσαφηνίσεις |
|---|---|
| Συμβολαιογραφική εργασία | Αμοιβή, αντίγραφα, ΦΠΑ και τυχόν πρόσθετες εργασίες. |
| Καταχώριση της πράξης | Ακριβή τέλη για τη συγκεκριμένη πράξη και αρμόδιο γραφείο. |
| Νομικός και τεχνικός έλεγχος | Ποιον έλεγχο αναθέτεις, τι περιλαμβάνει και ποιο έγγραφο παραλαμβάνεις. |
| Μεσιτική υπηρεσία | Αν υπάρχει δική σου συμφωνία αμοιβής, ποσό, ΦΠΑ και χρόνος πληρωμής. |
| Χρηματοδότηση | Έξοδα που αναγράφει η τραπεζική προσφορά και χρόνος εκταμίευσης. |
Σε κάθε γραμμή βάλε τρεις στήλες: επιβεβαιωμένο ποσό, ποσό που εκκρεμεί και ημερομηνία πληρωμής. Μη σημειώνεις μηδέν επειδή δεν έχει έρθει ακόμη προσφορά. Το άγνωστο κόστος είναι εκκρεμότητα, όχι εξοικονόμηση.
Άλλο συνολικό κόστος, άλλο ίδια κεφάλαια
Σε δεύτερο υποθετικό παράδειγμα, η συμφωνημένη τιμή είναι 180.000 ευρώ και η χρηματοδότηση 144.000 ευρώ. Η διαφορά είναι 36.000 ευρώ. Αν, επιπλέον, ισχύει ο φόρος των 5.562 ευρώ του προηγούμενου παραδείγματος, τα απαιτούμενα ίδια χρήματα φτάνουν ήδη τα 41.562 ευρώ, πριν από τις άλλες δαπάνες.
Το παράδειγμα δεν περιγράφει τραπεζικό προϊόν ούτε εγγυάται δανειοδότηση 80%. Δείχνει γιατί το ποσό που λείπει από την τιμή δεν ισούται με όλο το κεφάλαιο που χρειάζεσαι. Για τη μακροχρόνια πλευρά της χρηματοδότησης, δείτε πώς η διάρκεια ενός στεγαστικού αλλάζει δόση και τόκους.
Η ημερομηνία πληρωμής μπορεί να αλλάξει το σχέδιο
Ένας προϋπολογισμός μπορεί να φαίνεται επαρκής στο σύνολο και να παρουσιάζει κενό σε μια συγκεκριμένη εβδομάδα. Ζήτησε χρονοδιάγραμμα για κάθε καταβολή και επιβεβαίωσε πότε θα είναι πραγματικά διαθέσιμα τα χρήματα του δανείου. Μην θεωρείς ότι κάθε δαπάνη καλύπτεται από τη χρηματοδότηση επειδή σχετίζεται με το ακίνητο.
Χώρισε επίσης τη μεταβίβαση από τις εργασίες μετά την αγορά. Μετακόμιση, αναγκαίες επισκευές και εξοπλισμός αξίζουν ξεχωριστές προσφορές και προτεραιότητες. Διατήρησε ένα αποθεματικό που ανταποκρίνεται στις δικές σου ανάγκες αντί να δεσμεύσεις κάθε διαθέσιμο ευρώ στο τίμημα.
Η ευρύτερη σχέση τιμών και εισοδήματος αναλύεται στο πόσα χρόνια εισοδήματος χρειάζεται μια κατοικία. Στη συγκεκριμένη αγορά, όμως, η απόφαση κρίνεται στον αναλυτικό προϋπολογισμό και στους ελέγχους του ακινήτου. Ο οδηγός είναι ενημερωτικός· οι φόροι και οι συμβατικές υποχρεώσεις χρειάζονται επιβεβαίωση για τη συγκεκριμένη συναλλαγή.
Πηγές και μεθοδολογία
Έλεγχος πηγών: 29 Οκτωβρίου 2026. Τα αριθμητικά παραδείγματα είναι υποθετικοί υπολογισμοί του HUMMING NOW, όχι προσφορές ή εξατομικευμένες εκτιμήσεις. Κεντρική εικόνα: πρωτότυπη συμβολική εικονογράφηση με τεχνητή νοημοσύνη.
