Η πρώτη ερώτηση για ένα στεγαστικό είναι συνήθως πόση θα είναι η δόση. Η δεύτερη, που συχνά έρχεται αργότερα, είναι πόσο θα έχει κοστίσει το δάνειο όταν εξοφληθεί. Οι δύο αριθμοί δεν κινούνται πάντα προς την ίδια κατεύθυνση: μια μεγαλύτερη διάρκεια μπορεί να κάνει την καθημερινότητα ευκολότερη, αλλά να αυξήσει σημαντικά το συνολικό ποσό των τόκων.
Στο δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος για τον Αύγουστο 2026, το μέσο επιτόκιο των νέων στεγαστικών με κυμαινόμενο επιτόκιο καταγράφεται στο 3,39%. Είναι στατιστικός μέσος όρος συγκεκριμένης περιόδου και κατηγορίας, όχι προσφορά προς κάθε δανειολήπτη ούτε υπόσχεση για τη μελλοντική πορεία της δόσης.
Η ίδια χρηματοδότηση σε έξι σενάρια
Για να απομονώσουμε την επίδραση επιτοκίου και χρόνου, υπολογίσαμε δάνειο 150.000 ευρώ με μηνιαίες τοκοχρεολυτικές δόσεις. Τα ετήσια ονομαστικά επιτόκια 3%, 4% και 5% θεωρούνται σταθερά για όλη τη διάρκεια. Δεν περιλαμβάνονται ασφάλιστρα, έξοδα ή άλλες επιβαρύνσεις. Πρόκειται για μαθηματικά παραδείγματα και όχι για τραπεζικές προσφορές.
| Διάρκεια | Επιτόκιο | Μηνιαία δόση | Συνολικοί τόκοι |
|---|---|---|---|
| 20 έτη | 3% | 831,90 € | 49.655 € |
| 20 έτη | 4% | 908,97 € | 68.153 € |
| 20 έτη | 5% | 989,93 € | 87.584 € |
| 30 έτη | 3% | 632,41 € | 77.666 € |
| 30 έτη | 4% | 716,12 € | 107.804 € |
| 30 έτη | 5% | 805,23 € | 139.884 € |
Οι συνολικοί τόκοι υπολογίζονται πριν από τη στρογγυλοποίηση της δόσης. Ο τύπος χρησιμοποιεί μηνιαίο επιτόκιο ίσο με το ετήσιο διά δώδεκα και σταθερή καταβολή στο τέλος κάθε μήνα. Μια πραγματική σύμβαση μπορεί να έχει διαφορετικούς κανόνες υπολογισμού, ημερομηνίες εκταμίευσης και πρόσθετα κόστη.
Η παράταση κατά δέκα χρόνια έχει διπλή επίδραση
Στο 4%, η μετάβαση από τα είκοσι στα τριάντα χρόνια μειώνει τη δόση περίπου κατά 193 ευρώ. Οι συνολικοί τόκοι, όμως, αυξάνονται περίπου κατά 39.651 ευρώ. Ο δανειολήπτης αποκτά μεγαλύτερο μηνιαίο περιθώριο, αλλά διατηρεί το κεφάλαιο ανεξόφλητο για περισσότερο χρόνο. Η επιπλέον δεκαετία δεν είναι δωρεάν ευελιξία.
Αυτό δεν σημαίνει ότι η μικρότερη διάρκεια είναι πάντα πρακτικά εφικτή. Ένα νοικοκυριό μπορεί να χρειάζεται το χαμηλότερο υποχρεωτικό ποσό ώστε να διατηρεί αποθεματικό για ανεργία, επισκευές ή άλλες αναγκαίες δαπάνες. Η επιλογή προκύπτει από τη σχέση ανάμεσα σε ανθεκτικότητα προϋπολογισμού και συνολικό κόστος, όχι από την προσπάθεια να ελαχιστοποιηθεί μόνο ένας αριθμός.
Μία μονάδα επιτοκίου δεν είναι μικρή διαφορά
Στην εικοσαετία, η αύξηση από 3% σε 4% προσθέτει περίπου 77 ευρώ τον μήνα και 18.498 ευρώ τόκων συνολικά. Στην τριακονταετία, οι πρόσθετοι τόκοι φτάνουν περίπου τις 30.138 ευρώ. Η μεγάλη διάρκεια ενισχύει τη σημασία ακόμη και μιας φαινομενικά περιορισμένης απόκλισης επιτοκίου.
Σε κυμαινόμενη σύμβαση, όμως, η μελλοντική διαδρομή δεν είναι γνωστή. Ο παραπάνω πίνακας δεν αποτελεί πρόβλεψη μεταβολών. Μια χρήσιμη δοκιμή αντοχής εξετάζει διαφορετικές μελλοντικές δόσεις πάνω στο τότε ανεξόφλητο κεφάλαιο, καθώς και το τι συμβαίνει αν το εισόδημα μειωθεί την ίδια περίοδο. Το ανώτατο ποσό που εγκρίνει ένας χρηματοδότης δεν ταυτίζεται αυτομάτως με το ποσό που αντέχει άνετα μια οικογένεια.
Τι λείπει από έναν απλό υπολογιστή δόσης
Η πραγματική προσφορά χρειάζεται έλεγχο του συνολικού ετήσιου πραγματικού ποσοστού επιβάρυνσης, των υποχρεωτικών πρόσθετων υπηρεσιών και των όρων μεταβολής του επιτοκίου. Ένα εισαγωγικό σταθερό ποσοστό για λίγα χρόνια δεν συγκρίνεται σαν να ισχύει σε όλη την αποπληρωμή. Το ίδιο ισχύει για μια προνομιακή τιμή που εξαρτάται από συγκεκριμένη σχέση με την τράπεζα.
Χρειάζεται επίσης να αποτυπωθεί τι συμβαίνει σε μερική πρόωρη αποπληρωμή, σύμφωνα με τους όρους της προσφοράς. Αν ένα νοικοκυριό περιμένει μελλοντικό ποσό, η δυνατότητα να μειώσει το κεφάλαιο μπορεί να αλλάξει τον σχεδιασμό. Η σωστή σύγκριση κρατά σταθερό το ποσό χρηματοδότησης και εμφανίζει μαζί δόση, συνολικό κόστος και συμβατικές προϋποθέσεις. Έτσι η μικρότερη δόση αξιολογείται ως επιλογή χρηματοδότησης και όχι ως αυτονόητη οικονομία.
Για μια καθαρή σύγκριση προσφορών, χρήσιμο είναι να ζητηθεί από κάθε τράπεζα ο ίδιος χρονικός ορίζοντας και το ίδιο ποσό, μαζί με τον πίνακα αποπληρωμής. Έτσι φαίνεται όχι μόνο η πρώτη δόση, αλλά και πόσο κεφάλαιο παραμένει ανεξόφλητο σε κάθε στάδιο της σύμβασης.
